8억 아파트에서 건설사가 버는 돈, 실제로 얼마일까요?

"100원 벌면 94원 나간다"는 말, 얼마나 정확할까

최근 건설업계 기사 제목에 자주 등장하는 표현입니다. 여기서 말하는 원가율은 매출에서 매출원가가 차지하는 비율로, "공사비 100원짜리 현장에서 실제 공사에 들어간 돈이 얼마냐"로 읽으면 됩니다.

다만 이 숫자는 회사마다, 부문마다 크게 다릅니다. 2026년 2분기 연결 손익계산서의 매출액과 매출원가로 직접 계산한 결과입니다.

2026년 2분기(4~6월) 연결 기준, 각 사 공시 재무제표에서 산출. 삼성물산은 건설부문 매출원가를 별도 공시하지 않아 제외.

비상장사를 포함한 9개사 상반기 평균 원가율은 86.3%로 전년보다 5.1%p 낮아졌다는 집계도 있습니다. 같은 집계에서 포스코이앤씨·롯데건설은 90% 이상, SK에코플랜트는 79.6%로 나옵니다.

두 가지를 동시에 봐야 합니다. 첫째, 원가율은 개선되고 있습니다. 공사비 급등기에 수주한 저가 현장이 하나둘 끝나면서 평균이 내려왔습니다. 둘째, 그럼에도 매출 1위 현대건설은 여전히 92%입니다. 수주 잔고가 클수록 과거 저가 물량이 길게 남습니다.

그리고 원가율과 영업이익률은 함께 움직이지 않습니다. 위 표에서 대우건설은 원가율이 현대건설보다 9%p 낮은데 영업이익률은 3배입니다. 원가율 1%p가 그대로 이익 1%p로 이어지는 구조라서, 90%대에서는 작은 원가 변동이 이익을 통째로 흔듭니다.

부문별로 보면 편차가 더 큽니다. 2026년 1분기 기준으로 대우건설 주택 부문 원가율은 88.4%에서 79.2%로 떨어진 반면, DL이앤씨 토목·플랜트 부문은 90.2%, GS건설 플랜트 부문은 124%를 넘었습니다. 원가율 124%는 100원짜리 공사에 124원을 쓴다는 뜻, 즉 지을수록 손해라는 뜻입니다.

(부문별 수치는 1분기 실적 기준이며, 2분기 이후 달라졌을 수 있습니다.)

8억짜리 아파트, 건설사가 8억을 버는 게 아닙니다

여기서 가장 흔한 오해가 나옵니다. 분양가와 건설사 매출은 같은 돈이 아닙니다.

아파트 사업에는 보통 두 주체가 있습니다.

• 시행사(디벨로퍼) — 땅을 사고, 인허가를 받고, 분양합니다. 분양 수익과 미분양 리스크를 가져갑니다.

• 시공사(건설사) — 공사를 맡아 짓습니다. 받는 돈은 계약된 공사비(도급액)입니다.

우리가 아는 대형 건설사 대부분은 도급 사업이 주력입니다. 분양가가 아무리 높아도 건설사 통장에 들어오는 건 공사비뿐입니다.

분양가는 어떻게 쪼개질까

분양가상한제를 적용하면 분양가는 택지비 + 기본형건축비 + 가산비로 산정됩니다. 국토교통부가 2026년 9월 15일 정기고시한 기본형건축비는 ㎡당 232만 8천 원(16~25층·전용 60~85㎡ 지상층 기준)으로, 직전 223만 7천 원에서 4.07% 올랐습니다.

전용 84㎡(공급면적 약 112㎡) 한 채로 계산해 보겠습니다.

8억짜리 아파트 한 채에서 건설사가 남기는 돈은 1,000만 원 안팎입니다.

참고로 서울시와 SH공사가 공개한 고덕강일4단지 분양원가를 보면 택지조성원가가 ㎡당 271만 7천 원, 건설원가가 ㎡당 208만 7천 원이었습니다. 땅값이 짓는 값보다 컸습니다.

물론 자체사업(건설사가 직접 땅을 사서 분양)은 구조가 다릅니다. 분양이 잘 되면 마진이 훨씬 크지만, 미분양이 나면 손실도 전부 건설사 몫입니다.

원가율을 밀어 올린 것들

① 자재비: 공사비 지수는 여전히 사상 최고

한국건설기술연구원 공사비원가관리센터가 집계하는 건설공사비지수는 2026년 7월 138.59(2020년=100, 잠정)로 최고치를 경신했습니다. 전년 같은 달보다 5.78% 높습니다. 2020년에 100원이던 공사를 지금은 139원에 짓는다는 뜻입니다.

다만 상승 폭은 꺾이는 중입니다. 중동 정세로 국제유가가 급등한 4월에 전월비 1.93% 뛴 뒤, 5월 0.50% → 6월 0.39% → 7월 0.18%로 3개월 연속 둔화됐습니다.

대한건설협회 완성공사 원가 통계에서도 재료비 비중이 23.6%로 전년(22.7%)보다 0.9%p 올랐습니다. 4년 만의 최고치입니다.

② 인건비: 단가는 오르지만 상승세는 둔화

2026년 상반기 적용 건설업 시중노임단가(대한건설협회)입니다.

1일 8시간 기준 기본급여액. 제수당·상여금·퇴직급여충당금은 별도 계상.

상승률이 1% 안팎에 그칩니다. 건설경기 부진으로 노임 상승세가 둔화된 결과이고, 같은 조사에서 노무비 비중도 8.1%에서 7.8%로 내려갔습니다.

여기서 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. "건설 원가에서 인건비가 7.8%뿐"이라는 건 사실이 아닙니다. 이 7.8%는 원도급사가 직접 지급한 노무비일 뿐이고, 그 위에 외주비 55.8%가 따로 있습니다. 하도급으로 나간 공사비 안에 인건비가 들어 있습니다. 실질 비중은 숫자로 보이는 것보다 훨씬 큽니다.

③ 잘 안 보이는 비용: 안전·현장 운영비

2026년 9월 기본형건축비 고시에서 눈여겨볼 대목은 총액 인상률 4.07%가 아니라 간접공사비가 9.77% 올랐다는 점입니다. 조달청이 간접노무비 적용 요율을 14.6%에서 18.1%로, 기타경비를 6.0%에서 6.9%로 조정하면서 ㎡당 간접공사비가 60만 4천 원에서 66만 3천 원으로 늘었습니다.

안전관리 기준이 촘촘해진 결과입니다. 그리고 현장경비 비중은 12.9%인데, 이 항목은 공사 기간에 비례해 늘어납니다. 공기가 밀리면 자재를 더 쓰지 않아도 돈이 나갑니다.

공기 3개월이 밀리면 얼마가 날아갈까

공사비 1,000억 원, 공기 24개월, 원가율 92%(현대건설 2026년 2분기 수준) 현장을 가정하겠습니다. 영업이익률은 주택 도급 비중이 큰 현대건설(3.8%)과 GS건설(3.3%)의 2분기 실적을 참고해 3.2%를 적용합니다.

여기에 변수 두 개만 넣어보겠습니다.

공개 통계를 바탕으로 한 단순 가정 계산입니다. 실제 현장은 계약 조건, 공종, 지역, 물가변동 조정 조항에 따라 크게 달라집니다.

자재비가 조금 오르고 공기가 한 분기 밀리는 것만으로 한 현장 이익의 3분의 2가 사라집니다. 여기에 미분양으로 공사비를 제때 못 받거나 지체상금·하자보수가 붙으면 그 현장은 적자로 넘어갑니다.

건설업이 "수주 산업"이 아니라 "관리 산업"으로 불리는 이유입니다.

그래서 현장이 지켜야 하는 세 가지

원가율 90%대에서는 크게 버는 방법보다 덜 새게 하는 방법이 현실적입니다. 현장 단위에서 손댈 수 있는 레버는 대체로 셋입니다.

① 투입 인력의 정확성 — 필요한 공종에 필요한 인원이 제때 들어오는가. 전날 펑크가 나면 그날 장비와 후속 공종이 함께 멈춥니다. 인력 한 명의 공백이 일당 17만 원이 아니라 하루치 현장 비용으로 계산됩니다.

② 출역·공수 관리의 정확성 — 실제 투입과 정산이 어긋나면 그 차이는 전부 원가입니다. 수기 관리 현장일수록 정산 단계에서 확인되지 않는 공수가 쌓입니다.

③ 서류로 인한 지연 차단 — 안전교육 이수증, 건강검진 서류, 기능등급증명서가 없어 투입이 하루 미뤄지는 일은 여전히 흔합니다. 앞의 계산에서 봤듯 하루의 지연은 인건비가 아니라 현장경비로 청구됩니다.

마진은 수주가 아니라 현장에서 결정됩니다

원가율은 개선 국면에 들어섰지만, 공사비 지수는 여전히 사상 최고이고 안전 기준은 강화되는 방향입니다. 자재비는 대외 변수에 묶여 있어 건설사가 통제하기 어렵습니다. 결국 손댈 수 있는 영역은 현장 운영의 정밀도로 좁혀집니다.

웍스메이트는 누적 가입자 45만 명의 건설 인력관리 플랫폼 가다(GADA)를 통해 건설 일용직 채용, 출역관리, 노무관리, 안전교육을 디지털 기반으로 지원하고 있습니다. 필요한 인력이 필요한 날 정확히 들어오고, 투입과 정산이 어긋나지 않는 것. 원가율 90% 시대에 현장이 손댈 수 있는 가장 현실적인 지점입니다.

참고 자료

• 산업안전보건법 제129조(일반건강진단)·제130조(특수건강진단 등)·제132조(건강진단에 관한 사업주의 의무)·제175조(과태료)

• 산업안전보건법 시행규칙 제196조(일반건강진단 실시의 인정)·제197조(일반건강진단의 주기 등)

• 고용노동부, 「건설현장 배치전건강진단 관련 주의사항 준수 요청」 (2026. 8.)

• 대한건설협회, 「배치전건강진단 관련 건설현장 보건관리 업무 주의 당부 안내」 (2026. 1.)

• 국민건강보험공단 건강iN — 일반건강검진 결과 조회

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